Lívia Ďuricová

28. 11. 2024

Vlastníte dom či byť ako investičnú nehnuteľnosť, máte v nej dlhodobých nájomníkov a plánujete predaj? Pravidlá pri predaji takejto nehnuteľnosti sú trochu iné ako pri predaji nehnuteľnosti, v ktorej bývate vy.

Keďže ste vlastníkom nehnuteľnosti a súčasne prenajímateľom, máte už skúsenosti nielen s realitným trhom a rôznymi administratívnymi či finančnými výzvami, ale aj so vzťahom voči nájomníkom. Pri predaji nehnuteľnosti obývanej nájomníkmi však okrem samotného predaja treba zvážiť aj práva nájomníkov či daňové dôsledky.

Pred predajom takejto nehnuteľnosti je potrebné ju na predaj pripraviť, čo znamená skontrolovať a nájsť prípadné nedostatky. Treba sa zamerať na to, aby ste dodatočnými “opravami” zvýšili hodnotu nehnuteľnosti, pričom niekedy stačí málo. Či už sú to nové nátery stien, svietidlá alebo profesionálne uprataný priestor a vhodné dekorácie, to všetko môže na novom kupujúcom zanechať dobrý dojem pri obhliadke.

Po týchto úpravách je čas na reálne určenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti, pričom v tomto kroku vám môže veľmi pomôcť skúsenosť realitného agenta so špecializáciou práve na investičné nehnuteľnosti.

Samotnou kapitolou sú obhliadky. V tomto prípade je potrebná súčinnosť nájomcov, ktorí by mali nehnuteľnosť udržiavať v reprezentatívnom stave. Zároveň však musíte dbať na práva nájomníkov a minimalizovať narušenie ich každodenného života. Každopádne, dôležitá je komunikácia s nájomníkmi aj s potenciálnym kupcom, pričom nájomníkom, podľa podmienok v nájomnej zmluve, možno budete musieť oznámiť plánovaný predaj vopred.

Pre majiteľov nehnuteľnosti je dôležité aj rozhodnutie, či predať nehnuteľnosť s nájomníkmi alebo počkať na ukončenie nájomnej zmluvy. Kým nehnuteľnosť predáte a sú v nej nájomníci, stále môžete mať pasívny príjem, najmä v prípade, ak samotný predaj trvá dlhšie, ako ste predpokladali. Nehnuteľnosť s nájomníkmi však môže byť atraktívna pre tých, ktorí hľadajú investičnú príležitosť s možnosťou istoty pasívneho príjmu. Okrem iného, “zabývaná” nehnuteľnosť vyzerá pri obhliadkach prívetivejšie ako prázdna, neobývaná nehnuteľnosť.

Nevýhodou pri predaji nehnuteľnosti s nájomníkmi je obmedzenie návštev nehnuteľnosti, nakoľko všetky obhliadky je potrebné vopred dohodnúť podľa rozvrhu nájomcov. V takom prípade môže byť zložité zosúladiť potenciálnych kupcov a nájomcov, takže v konečnom dôsledku môže byť obhliadok menej. Taktiež nájomníci nemusia byť súčinní pri udržiavaní nehnuteľnosti v reprezentatívnom stave a okrem iného, obývaná nehnuteľnosť môže odradiť skupinu kupujúcich, ktorí hľadajú nehnuteľnosť pre seba na bývanie.

V každom prípade, pred predajom nehnuteľnosti obývanej nájomníkmi, je vhodné sa poradiť s realitným agentom, ktorý bude vedieť nielen zhodnotiť trhovú cenu, ale aj to, v akom prípade sa vám nehnuteľnosť oplatí predávať.